پیش ­بینی عملکرد قیمت مسکن در استرالیا در سال 2017

نوشته‌: سو لین تان (Su-Lin Tan)

 

خوانندگان محترم

 

مقاله زیر صرفاً برای اطلاع شماست و ترجمه­ فارسی سند اصلی است که منبع آن در پایین مقاله درج شده است. اگر، در قسمتی از مقاله، پیشنهادی داده شده است، صرفاً پیشنهادی کلی است. این متن بدون در نظر گرفتن اهداف، وضعیت مالی یا نیازهای شما تهیه شده است. بنابراین، پیش از استفاده از پیشنهادهایی که در آن آورده شده است، توجه کنید که پیشنهادها متناسب با اهداف، وضعیت مالی و نیازهایتان باشد.

  

 

 

 

شاید قیمت املاک به اوج قیمت ­های دوره‌ی رونق سال 2013 نرسد، ولی نتایج نظرسنجی از تحلیل­گران بازار املاک نشان می ­دهد که اغلب آن­ها رشد ثابتی را برای قیمت­ های مسکن ­های ویلایی در سال 2017 پیش­ بینی می ­کنند. البته قیمت املاک در شهرهای «تیره ­روز» پرت و داروین متفاوت است و تحلیل­گران همواره ادامه کاهش قیمت­ها را در این شهرها پیش ­بینی کرده‌اند.

 

اما اگر در سیدنی یا ملبورن خانه دارید، می­توانید آسوده­ خاطر باشید. پس از چهار سال متوالی که، بر اساس اعلام مرکز تحقیقاتی کور لوجیک (CoreLogic)، قیمت­ها در سیدنی و ملبورن به­ ترتیب با مقادیر قابل ­توجه 67% و 46% رشد کرد، به ­نظر می­رسد که هنوز به نهایت رشد نرسیده­ ایم.

 

به گفته‌ی سیمون کوهن (Simon Cohen) از شرکت کوهن هندلر (Cohen Handler) مستقر در سیدنی که نماینده‌ی خریداران است، «در عمل، در این سال، بهترین هفته‌ی ما از نظر تعداد و ارزش [املاک معامله­ شده] در اواسط ماه دسامبر بوده است.»

«فکر می­کنم که بازار همچنان کاملاً پررونق بماند.»

 

   

 

اما اگر در پرت، داروین یا حتی آدلاید ملک دارید، پیش ­بینی ­ها مثبت نیست. به گفته‌ی تیم لالس (Tim Lawless)، رئیس واحد تحقیقات کورلوجیک (CoreLogic)، در نواحی معدن‌خیز، هیچ نشانه­ای دال بر بیرون آمدن از مخمصه دیده نمی‌شود.

 

بر اساس اعلام انجی زیگومانیس (Angie Zigomanis)، مدیر ارشد شرکت املاک مسکونی  BIS شارپنل (BIS Shrapnel)، از آنجا که فعالیت شرکت تولیدی هولدن (Holden) در سال 2017 متوقف خواهد شد، اقتصاد آدلاید همچنان ضعیف باقی خواهد ماند، چراکه استرالیایی­های کمی به آنجا نقل مکان خواهند کرد. «تعداد عوامل منفی در آنجا نسبت به عوامل مثبت بیشتر است.»

 

با این وجود، بین دو انتهای طیف بازار املاک، تعدادی ­فرصت­های حیرت­آور و پرارزش هم وجود دارند: کانبرا (Canberra) و هوبارت (Hobart).

 

به گفته آقای زیگومانیس (Zigomanis)، «همچون دوگانگی بین سواحل شرقی و استرالیای غربی، میان بازار املاک هوبارت در مقابل دیگر قسمت­های تاسمانی (Tasmania) نیز دوگانگی دیده می‌شود. چیزی در مورد هوبارت هست که مردم را به خود جلب می­کند و آن این است که اغلب جمعیت آنجا بازنشستگان نیستند.» «جمعیت این شهرها به تدریج در حال کاهش است.»

 

وی می ­افزاید، بازارهای پررونق سیدنی و ملبورن این امکان را فراهم آورده است که، همچون آنچه که در آخرین دوره‌ی رونق سال 2000 اتفاق افتاد، این استرالیایی­ های ثروتمند املاک خود را بفروشند و در شهرهای کوچک­تر ساحلی اسکان گزینند.

 

به همین ترتیب، پیش­بینی می­شود که، پس از افزایش اشتغال در بخش دولتی و ثبات اقتصادی پس از انتخابات فدرال در ماه جولای، کانبرا غرش‌ کنان وارد عمل شود. بر اساس ارزیابی تحلیل­گران، در سال 2017، برخلاف چند سال اخیر، خریداران اصلی در تمامی بازارها احتمالاً افراد محلی خواهند بود ( سرمایه ­گذاران، مالکان اسکان ­گزیده یا کسانی که برای اولین بار صاحب ملک می­شوند) و خریداران خارجی کمتر خواهند بود.

 

پیش ­بینی ­ها در خصوص قیمت املاک پایتخت رشدی بین 1 تا 12 درصد را نشان می ­دهند.

 

در صدر جدول پیش­ بینی قیمت­ها، پیش­ بینی رشد 8 الی 12 درصدی گروه تحقیقات املاک SQM Research قرار دارد که بر این فرض استوار است که بانک مرکزی استرالیا نرخ نقدینگی را تا اواسط سال 2017 به میزان 25/0 درصد کاهش خواهد داد.

 

بر اساس اعلام SQM، اگر چنین کاهشی صورت گیرد، ممکن است رشد قیمت املاک در شهر سیدنی به 18% و در ملبورن به 17% برسد. چنانچه نرخ نقدینگی در سال 2017 بدون تغییر بماند، قیمت­ها رشد 6 تا 10 درصدی خواهند داشت.

 

به گفته‌ی لوئیس کریستوفر (Louis Christopher)، مدیرعامل SQM، «در نواحی مرفه، قیمت املاک تابعی از وضعیت اقتصاد منطقه است که، در حال حاضر، هم سیدنی و هم ملبورن بیشترین رشد اقتصادی استرالیا را دارند.»

 

پیش­بینی­های BIS شارپنل (BIS Shrapnel) و کورلوجیک (CoreLogic) کمی محافظه ­کارانه ­تر بوده­ اند. به گفته آقای لالس (لالس (Lawless)) از کورلوجیک (CoreLogic)، در چشم ­انداز بازار برای سال 2017 «انتخاب مسیر چالش ­برانگیزتر می ­شود.»

وی می ­افزاید: «از یک سو، تعداد مهاجرت­ها به سمت شهرهای بزرگ در حال افزایش است. با این حال، وقتی لایه­ های زیرین را بررسی می­کنیم، واضح است که هر یک از بازارهای مسکن به ­صورت جداگانه در بخش متفاوتی از چرخه­ اند و متأثر از شرایط اقتصادی و جمعیت­ شناختی بسیار متفاوتی‌‌اند.»

آقای لالس (Lawless) پیش­ بینی می­کند که قیمت املاک در سیدنی و ملبورن در سال 2017 بین 9 و 10 درصد رشد کند و در پرت و داروین به کاهش خود ادامه دهد.

 

طبق پیش­بینی  BIS شارپنل (BIS Shrapnel)، قیمت املاک در استرالیا بین 1 و 3 درصد رشد خواهد داشت، که علت عمده این رشد کم افت قیمت واحدهای آپارتمانی در بریزبین (Brisbane)، ملبورن و بخش­هایی از سیدنی است. اما قیمت خانه­ های ویلایی در تمامی شهرهای بزرگ، به جز پرت و داروین، افزایش خواهد یافت. قیمت­های سیدنی و ملبورن با 4% رشد در صدر جدول قرار می­ گیرند.

 

دکتر شین اولیور (Shane Oliver)، اقتصاددان ارشد AMP Capital، وضعیت قیمت واحدهای آپارتمانی را کاهشی پیش ­بینی می­ کند. طی دو سال آینده، به علت «رونق گرفتن آپارتمان‌سازی»، قیمت واحدهای آپارتمانی در سیدنی، ملبورن و بریزبین حدود 15 الی 20 درصد کاهش خواهند یافت.

 

به گفته آقای Oliver، در حالی که قیمت واحدهای آپارتمانی در نقاط مختلف ملبورن و بریزبین به شکل یکنواختی کاهش خواهد یافت، قیمت در بخش­های پاراماتا (Parramatta)، غرب مرکز سیدنی و بنکزتاون (Bankstown)، که همگی در سیدنی واقع‌اند، افت قابل‌توجهی پیدا خواهد کرد.

 

وی می­افزاید: «نوعی مشکل عرضه وجود دارد، ولی طی دو سال آینده، سیدنی از نظر عرضه مشکلی نخواهد داشت.»

 

 او بر این باور است که افزایش قیمت در پایتخت کشور، از جمله قیمت خانه­ های ویلایی، به حدود 3 الی 4 درصد کاهش خواهد یافت.

  

سیدنی

 

بر اساس اظهارنظر دیوید چیتندن (David Chittenden)، مدیر Colliers International NSW Residential، طی سال 2017 در سیدنی، سرمایه­گذاران محلی و افرادی که برای اولین بار صاحب خانه می­شوند همچنان به جستجو برای کسب سود در نواحی در حال رشد حومه ادامه می­دهند، در حالی که افراد متولد دوره انفجار جمعیت (baby boomers، دوره‌ی 1946 تا 1964)، که اندازه خانواده­ شان کوچک شده است و فرزندانشان دیگر با آن­ها زندگی نمی­ کنند، به سمت حومه­ های نواحی مرکزی شهرها روانه می ­شوند.

 

آقای چیتندن (Chittenden) می ­افزاید اشتیاق برای واحدهای آپارتمانی از اشتیاق برای خانه ­های ویلایی و مجتمع‌های مسکونی (middle housing) نظیر خانه ­های دیوار به دیوار شهری (townhouse) بیشتر خواهد شد.

 

«در سال 2017، به­واسطه ادامه روند رو به رشد کاهش اندازه‌ زمین ­های مسکونی و همچنین تمایل به سکونت در نزدیکی مراکز تجاری، انتظار داریم که تقاضا برای خانه ­های تراس ­دار و خانه‌های شهری افزایش یابد.»

 

«در موقعیت­ های جغرافیایی اصلی، نظیر Randwick، پروژه­ های با طرح تفصیلی با کیفیت بالا نیز باید عملکرد خوبی داشته باشند.»

 

ملبورن

 

به گفته برخی شهروندان غیرسنتی (non-traditional punters)، ملبورن ممکن است بسیار بیشتر از سیدنی رشد داشته باشد.

 

در وبسایت Luxbet متعلق به Tabcorp، که وبسایتی است برای شرط­­ بندی در خصوص این که کدام شهر بزرگ بیشترین رشد قیمت را در سال 2017 خواهد داشت، بیشترین مقدار شرط­ بندی 3 دلار به نفع ملبورن است.

 

شاخص کورلوجیک (Corelogic) نشان می­دهد که ملبورن با رشد سالانه 39/13 درصد در حال رسیدن به سیدنی است. رشد قیمت­ها در سیدنی 53/14 درصد بوده است.

 

اما موضوعی که در ملبورن باید به آن توجه شود آپارتمان ­هاست. به گفته  BIS شارپنل (BIS Shrapnel)، میانگین قیمت­ها در سال 2017 ممکن است تا 5/3 درصد کاهش یابد.

 

بریزبین

 

بازار مسکن بریزبین همچنان بحث ­برانگیزترین بازار مسکن استرالیاست.

 

جدیدترین تحقیق JLL نشان می­دهد که افزایش قابل‌ توجه عرضه آپارتمان در بریزبین طی دو تا سه سال آینده به­ همراه رشد جمعیتی کمتر از میانگین رشد کشور عوارض کوتاه ­مدتی خواهد داشت.

 

بر اساس پیش­بینی Carol Hodgson، رئیس بخش تحقیقات املاک مسکونی JLL، «رشد سرمایه در کوتاه ­مدت و میان­ مدت محدود خواهد بود و اجاره­ ها نیز کاهش خواهند یافت.»

 

بر اساس نتایج ارزیابی سه ­ماهه ماه سپتامبر موسسه املاک و مستغلات کویینزلند (Queensland)، میانگین (median) قیمت­ها به دلیل افزایش عرضه واحدهای آپارتمانی در حال کاهش است، ولی با رشد احتمالی استخدام توسط کارفرمایانی نظیر شرکت استخراج معادن زغال ­سنگ Adani Carmichael، ممکن است افت قیمت­ها تعدیل شود.

 

به گفته Antonia Mercorella ، مدیرعامل REIQ ، « میانگین اشتغال در حال رشد است و جوامع محلی Townsville، Mackay و Rockhampton به­ عنوان مراکزی برای [جذب] نیروی کار Adani  اعلام شده­اند که این­ها خبرهای خوبی برای بازار املاک و مستغلات است.»

 

هوبارت و کانبرا

 

به اعتقاد آقای لالس (Lawless) از Corelogic و آقای Zigomanis از  BIS شارپنل (BIS Shrapnel)، چشم ­انداز بازار کانبرا و هوبارت مطلوب است.

 

به گفته آقای لالس (Lawless)، «شهرهای کوچک­تر، که نرخ افزایش سرمایه در آن­ها در حال رشد است، احتمالاً به رشد خود ادامه خواهند داد، چرا که سرمایه ­گذاران به بازارهای سوددهی که هنوز در اوایل چرخه رشد قرار دارند توجه بیشتری نشان خواهند داد.»

 

شاید هوبارت در حال جذب خریداران ثروتمند املاک سواحل شرقی باشد، ولی کانبرا کارگران دولتی که در حال برگشتن به این شهر هستند را جذب می­کند.

 

به گفته‌ی کیم هاتری (Kim Hawtrey)، دستیار مدیرعامل  BIS شارپنل (BIS Shrapnel)، «کانبرا از نظر ساخت‌ و ساز بسیار پررونق است و بازگشت نیروهای بخش دولتی و سرریز [خریداران ملک] از سیدنی به سمت کانبرا (از سال 2016) تا سال 2017 نیز ادامه خواهد داشت.»

 

به گفته دکتر Oliver، قیمت خانه­ های ویلایی در کانبرا و هوبارت احتمالاً 3 الی 4 درصد رشد خواهد کرد.

 

آدلاید

 

تحلیل­گران بر این باورند که قیمت مسکن در آدلاید مطلوب نیست.

 

به نوشته آقای Christopher از SQM Research، «در حال حاضر در بازار مسکن خبر خاصی نیست. نه افزایشی و نه کاهشی. وضعیت هم برای بازار فروش و هم بازار اجاره ثابت است.»

 

وی می­ افزاید، قیمت مسکن در آدلاید، که یکی از بالاترین نرخ­ های بیکاری استرالیا را دارد، به «روند کاهشی» خود ادامه خواهد داد.

 

گزارش ماه نوامبر JLL تأیید کرد که سپردن املاک به بنگاه ­ها کاهش یافته، در حالی که اجاره ­ها ثابت باقی مانده است.

 

پرت و داروین

 

تحلیل­گران و اغلب سرمایه­ گذاران بر این باورند که قیمت املاک در پرت هنوز برای کاهش جا دارد.

 

مشکل در پرت به­ واسطه افزایش زیادی عرضه و کاهش جمعیت تشدید شده است. بر اساس اعلام RBA، انبوه‌سازان پرت نتوانستند به کاهش جمعیت، که ناشی از رکود معادن بوده است (حقیقتی که این ماه با ورشکست شدن یکی از معادن تأیید شد)، واکنش مناسبی نشان دهند. مشکل بازار داروین در اقتصاد ضعیف و افزایش بیکاری نهفته است. ولی آقای کریستوفر (Christopher) بر این باور است که کاهش قیمت در بازار داروین احتمالاً به کف نزدیک شده است.

 

«خب، قطعاً الان نسبت به دو سال پیش به کف قیمت نزدیک­ تر شده­ایم. با این فرض که دولت جدید حزب کارگر به خوبی از پس مدیریت اقتصاد برآید، احتمال زیادی وجود دارد که بازار مسکن در سال 2017 به کف [مقاومتی] خود برسد.»

 

نواحی محلی و سبک زندگی

 

بر اساس ارزیابی Colliers International ، خریداران ثروتمند سیدنی و ملبورن حرکت به سمت بازارهای مبتنی بر سبک زندگی، نظیر خانه­ های ییلاقی (holiday homes)، مزارع و نواحی «مناسب برای اجاره‌ی Airbnb »، را آغاز کرده­ اند.

 

به گفته Deborah Cullen  از شرکت Colliers، «ویلاهای لوکس در نواحی محلی نیز در حال تبدیل شدن به دارایی­ های مطلوب مشتری­ های ثروتمندند. رسانه ­های اجتماعی نشان می‌دهد که آنها چقدر به این نواحی و به‌اشتراک ‌گذاری آن با دوستان و شاید گذراندن تعطیلاتی لوکس در اماکن لوکس اجاره­ای Stayz یا Airbnb علاقه‌مندند. این افراد از نشان دادن رشد سبزی‌های خود، سگ و اسب­های مزرعه و مواردی از این دست لذت می­برند.»

 

 

تاریخ انتشار:      ژانویه 2017

ترجمه و تدوین:   اسماعیل لطف الهی

منبع:             https://goo.gl/azokBQ